Una trayectoria profesional de 45 años de dedicación al sector inmobiliaria da para mucho. El riojano Óscar Martínez preside desde hace 28 años la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios de España y en su dilatada carrera en ese negocio ha conocido desde las políticas de vivienda de las postrimerías del franquismo a la brutal crisis que dejó el estallido de la burbuja inmobiliaria en  2008. Ahora le tocará bregar con la  primera ley de vivienda de la democracia, de la que, a priori, no espera grandes logros en uno de los problemas más acuciantes, como es el precio y la disponibilidad de viviendas de alquiler. Martínez insiste una y otra vez en que en lugar de ayudar a las clases más desfavorecidas, beneficiará a los inquilinos más pudientes.

El Congreso acaba de aprobar la Ley de Vivienda, que el Gobierno Sánchez considera un hito histórico. ¿Cree que es una medida eficaz para que bajen los precios?

Es algo que teóricamente se hacía para favorecer el alquiler y creo que tendrá el efecto contrario.

¿Por qué?

Bueno, hay muchas cosas, pero por ejemplo en cuanto a las zonas tensionadas, cuya delimitación compete a ayuntamientos y comunidades autónomas. Posiblemente en Logroño no lo hagan, pero donde sí se haga el problema será el que ha ocurrido en muchas capitales de todo el mundo, como París, Berlín o Nueva York, donde durante el primer año desaparecieron del mercado un montón de pisos de alquiler. ¿Para qué queremos pisos más baratos si no hay o hay menos? Esto favorecerá a las clases más pudientes, porque si ahora hay veinte pisos y se quedan en diez o en cinco los propietarios los alquilarán a quien tenga mayores garantías, dé más seguridad, menos problemas sociales...Por tanto, no va a favorecer a las clases más bajas, que verdaderamente son a quienes quieren que vayan esos pisos. El propietario va a exigir el máximo y más aún con todos los problemas que plantea la ley en cuanto a seguridad jurídica, desahucios y muchas cosas que no favorecen al arrendador.

Pero la Ley establece topes a los precios del alquiler.

Sí, pero figúrate que le digan a un propietario que no puede cobrar más de 300 euros por el piso; puede decir que no le interesa y lo quita del alquiler o lo mete como vacacional, para temporada con destino a estudiantes o por habitaciones, que no entran en la ley. Pero si opta por el alquiler, ¿a quién se lo alquilará, a una persona con un sueldo muy justo, con tres hijos…? Seguramente no; lo alquilará a un funcionario o a otra persona que tenga toda la solvencia del mundo. Luego, esas pisos van a favorecer a la clase más pudiente, porque el dueño elegirá. 

Usted dice que cree que en La Rioja no se darán zonas tensionadas. ¿Fuera de ese tipo de zonas también se verán perjudicados los inquilinos con menos renta?

La Ley de Vivienda, que se ha hecho para favorecer a los arrendatarios, no favorece ni a los arrendatarios ni a los arrendadores. Ahora se podrá cobrar el IBI en los contratos de arrendamiento, que antes no se podía. Y los dueños, como no podrán subir el alquiler más que un IPC del dos por ciento, meterán el IBI. Y se podrán meter los gastos de comunidad o la recogida de basuras. El control del IPC, un dos por ciento este año, viene bien a quien ya vive en un piso alquilado, pero a quien suscriba un alquiler nuevo, el propietario, como le controlan el IPC, pedirá cincuenta euros más al mes, o meterá el IBI o los gastos de comunidad. Eso no va a bajar los precios, sino que al revés, subirán. Queda muy bonito decir que se van a controlar los precios, pero yo no veo por dónde va a beneficiar esto al inquilino. En Barcelona se ha hecho esto durante dos o tres años y ha desaparecido un montón de pisos del mercado o se alquilaban bajo cuerda, en 'b'...El tema del arrendamiento no se soluciona en dos días.

¿Y cuál la solución?

Me parece muy bien que se haga vivienda pública y social. Antes, el ochenta por ciento era VPO y la vivienda de protección oficial tenía un precio máximo de alquiler y todo el mundo lo aceptaba, porque el dueño se había ahorrado en el precio del piso, de los intereses y los impuestos. En los años 90 se permitió poder descalificarlos y empezaron a desaparecer esos pisos del mercado. 

¿Propone volver a aquel sistema?

La solución es que haya más oferta que demanda, pero oferta privada, que es la que realmente mueve el mercado. No podemos hacer ahora una ley que diga que vamos a hacer ciento y pico mil viviendas en dos meses, cuando en cinco años no se ha hecho nada. Se tarda muchos años. Y luego hablan de la Sareb, que tiene unas nueve mil viviendas en toda España que estén para poder alquilar, pero muchas de ellas están ya ocupadas, o para rehabilitar y reformar; el resto de las viviendas de las que hablan están sin construir, en suelo…Y además están en zonas sin demanda.

¿En qué estado se encuentran las viviendas de la Sareb en La Rioja?

Hay poca y muchas de las que hay no reúnen condiciones y para alquilarlas deberían gastarse dinero. Sin embargo, hay algo que ha funcionado bien durante muchos años, que es la iniciativa privada. El noventa por ciento de los pisos en alquiler son de pequeños inversionistas, gente que ha comprado para pagar los estudios de los hijos, para una ayuda en la jubilación...Y esto funcionaba. Pero ahora, con todos los problemas que van contra los arrendadores, la gente está quitando pisos del alquiler. Y en las grandes ciudades están pasando el alquiler normal al alquilar vacacional, al de temporada o por habitaciones, que no entran en la ley y son libres. 

¿La reconversión de vivienda de alquiler a turística, y por tanto la reducción de la oferta residencial, se da también en Logroño o es solo propia de grandes ciudades?

Logroño no tiene demanda para mucha vivienda turística, como en Madrid, Barcelona o Mallorca. 

Y, general, ¿hay suficiente oferta de pisos para alquiler en Logroño?

Los propietarios no quieren problemas y no hace tantos años había pisos por todos lados y las rentas no eran tan altas. Recuerdo que teníamos cantidad de pisos y ahora no. En este momento, difícilmente habrá más de cien pisos para alquiler en Logroño, descontando lo que hay parado y cerrado. 

Pero eso no se le puede achacar a la nueva ley, que acaba de aprobarse y aún no está en vigor.

Ya, pero llevamos mucho tiempo aplicando modificaciones legales y controlando muchas cosas. Por  ejemplo, los desahucios, que están cada vez peor y la nueva ley todavía los alarga más. Hay propietarios que, desde el Covid, están pagando todos los gastos del piso, la comunidad, la luz y el agua, sin cobrar la renta y el inquilino viviendo porque no le pueden echar al haberse parado los desahucios. Entiendo que se proteja al inquilino, pero no a cuenta del propietario. 

¿Debería ser la Administración la que asumiera esos costes?

Claro. La Administración le dice al propietario que no puede echar a un señor porque tiene problemas físicos, muchos hijos a su cargo o está en paro, pero lo tiene que aguantar mientras le buscan una alternativa, y dónde vas a buscarla si no la hay. Proteger al inquilino está bien, pero no a cuenta del propietario. Yo tengo clientes que tienen una hipoteca que se les ha doblado y sin embargo no pueden cobrar la renta al inquilino y otros no pueden subir el IPC. Cada vez hay más problemas, los propietarios pedirán cada vez más garantías y eso perjudica a las rentas más bajas; luego, no se está favoreciendo a las rentas bajas ni a los jóvenes sin trabajo. Hay ayudas al alquiler de doscientos y pico euros, pero hay propietarios que piensan que cuando se acaben las ayudas no le pagarán u otros que dice que como tiene ayudas piden cincuenta euros más de renta. La ley debería ser más sencilla y favorecer que la gente ponga viviendas en alquiler para que haya exceso de oferta y de esa manera bajan los precios. En el boom inmobiliario subían porque no había pisos y después bajaron porque había exceso.

Un exceso de oferta podría llevar a una nueva burbuja inmobiliaria y al posterior estallido, como en 2008.

Por construir mucho podría ser, pero tampoco, porque los bancos ya no dan el cien por cien ni el ciento veinte por ciento como antes y los intereses están más caros. Pero en alquiler, si no hay oferta suficiente suben los precios. 

Usted calcula que no hay más de un centenar de pisos en oferta para alquilar en Logroño. ¿Cuántos debería haber para atender la demanda?

Para que te hagas una idea, nosotros (en la inmobiliaria Iregua) estamos teniendo en un día más de cien llamadas de media, pero de todas ellas tal vez solo podrías alquilarle a un quince o veinte por ciento, porque al resto no les aceptarían los propietarios por falta de garantías.

¿En La Rioja hay un problema grave de viviendas okupadas?

Hay okupación, aunque no es como en Barcelona. Sobre todo son viviendas de bancos, que ponen alarmas, puertas y aún así les entran, porque saben que son como poco cinco años para echarlos. El problema es que muchas veces no okupan quienes lo necesitan. Hay gente que no tiene otro remedio y hay otra okupación de quien hoy vive aquí, luego allá…

Lo que ahora se denomina 'inquiokupación'.

Sí, exactamente. Pero la okupación no existe en otros países de Europa. En Alemania, te echan a la calle en 24 horas, te detienen y te ponen sanción. En España, a ti te quitan el coche, que dentro de los bienes de una persona no es tan importante como la vivienda, lo pilla la Guardia Civil, lo detiene y a ti te devuelve el coche al día siguiente. En un piso, te entran, dicen que tiene un contrato de arrendamiento y no puedes hacer nada. La nueva ley exige al propietario que demuestre que el inquilino no tiene problemas económicos o sociales y esos son trámites largos.

La nueva ley también permitirá a los ayuntamientos aplicar recargas en el IBI a viviendas vacías, para incentivar que salgan al mercado. ¿En La Rioja hay mucha vivienda vacía?

Sí, hay en todos los sitios y en La Rioja, también. Más que penalizar, habría que ayudar a los arrendadores. Poner un piso en alquiler cuesta tres semanas, mientras que hacer un pisos de esos que anuncian tres, cuatro o cinco años, si es que se hacen. Pero, vuelvo a lo mismo, debería haber total garantía jurídica, porque no te pueden dejar un piso sin pagar no sé cuánto tiempo y destrozado y que no pase nada. Al final, todo esto lo pagará la gente menos pudiente, porque el propietario no descartará inquilinos por raza, sexo o religión, pero sí por solvencia económica. Ahora cada propietario cuando pone en piso en alquiler tiene, como mínimo, diez interesados; ¿a cuál va a coger? Al que le dará más garantías. Otra cosa es que el Gobierno asuma los gastos en caso de desahucio o hasta que le den otra vivienda.

Los expertos prevén que las hipotecas sigan subiendo. ¿Es mal momento para hipotecarse?

Algo van a subir. El problema es que está afectando a los que tienen hipoteca concedida, porque les ha subido y tienen un problema gordo. El que va a comprar no tiene tanto problema; lo que tiene que hacer es adaptarse al piso que puede pagar y si luego bajan los intereses, que bajarán algún día, pues fenomenal. Pero, ¿qué otra alternativa hay, el alquiler? Está todavía más complicado. 

¿Qué más cosas no le gustan de la ley?

Introduce la figura de los grandes tenedores de bienes, aquellos que tienen cinco propiedades que no sean ni garajes ni trasteros. Conozco gente que tiene cinco pisos en un pueblo donde cobra de alquiler doscientos cincuenta o trescientos euros por cada uno, con lo cual le están dejando mil cuatro cientos euros; y sin embargo, puede haber otro que tienen un local por el que le pagan ocho mil euros de renta y dos pisos por los que le pagan dos mil por cada uno y ese no es un gran tenedor, con lo cual tiene menos problemas en caso de desahucio, etcétera. No debería ser por el número de propiedades, sino por los ingresos que tiene. 

Logroño tiene pendiente la revisión de su Plan General de urbanismo y parece que la apuesta es la ciudad compacta, frente a la expansión hacia afuera. ¿Ve correcto ese modelo?

Todo el mundo defiende la ciudad compacta y quiere comprar en el centro, pero eso no fácil, porque en el centro hay poca construcción y no hay dónde hacerla. En Logroño hay zonas muy bonitas, como La Guindalera, o el R-1 en Lardero, pero hay que hacer buenas comunicaciones. Esto no es Madrid y aquí irse a seis kilómetros no es una gran distancia. En Logroño hay el problema de que a la gente solo le gusta la zona sur, pero en esa zona cada vez es más difícil. Hay extrarradios que gustan y la gente nos lo pide, sobre todo jóvenes. Si el Ayuntamiento quiere moverse puede sacar suelo, porque ahora en Logroño hay poco suelo y muy caro, por lo que no puede salir vivienda barata.

En diez años, La Rioja ha perdido 4.000 habitantes y sin embargo se ven grúas de construcción. ¿A dónde van a parar esos pisos?

Hay menos habitantes, pero sin embargo hay menos pisos en alquiler, luego hay más pisos vacíos. Y se construyeran más, habría más para alquilar. Hay mucha gente que ha comprado para invertir, pero pensando en el día de mañana, en la vejez o para los estudios de los hijos. Pero con la nueva ley, los propietarios salen huyendo. Prueba de ello es que en Logroño están desapareciendo pisos del alquiler. 

¿La Rioja tiene suficiente suelo industrial para competir con Navarra o País Vasco en la atracción de empresas?

Muchas veces el problema son las comunicaciones y en  La Rioja, aunque se están haciendo cosas con el tren y demás, estamos un poco justos. Los polígonos funcionan si están bien comunicados y hay que empezar por eso.

La UE quiere implantar la eficiencia energética en todas las viviendas para 2035. ¿Esa exigencia será una carga para los propietarios?

No, no. Se están implantando ya muchas instalaciones de eficiencia energética. Hay subvenciones y además puedes pagar la instalación con lo que ahorras. Claro que es bueno, porque el ahorro se ve desde el primer mes. Hay mucha demanda.

¿Deberían las administraciones poner ya a la venta los solares del soterramiento del ferrocarril en Logroño o esperar a que valgan más?

La Administración no tiene que pensar en si sube el precio, sino en si se necesita vivienda. Y hacerlas cuando se necesitan. Ahí hay mucho suelo y también puede destinar una parte a viviendas de alquiler. 

¿Hay intrusismo en su sector?

Hoy cualquiera puede montar una inmobiliaria y no se le exige tener ni un seguro de responsabilidad civil. Nuestra asociación obliga a tener seguro de responsabilidad civil y de caución, pero hay muchas que van por libre, que si no quieren, no tienen por qué tenerlo. Pensábamos que la nueva ley iba a regular las inmobiliarias, con registros y seguros obligatorios, que era algo que en principio iba a salir adelante, pero lo han quitado. Y esos son obligaciones para nosotros, pero también garantías para el consumidor; y de eso, la ley no ha hecho nada. En la nueva ley hay mucha imagen, pero cuando rascas no hay gran cosa.